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后地产时代房企转向精细化运作,精装大潮谁来助推?
2022-01-13 11:25:04       来源: 奥维云网
  近两年,房地产行业的冬季“一年比一年冷”,尤其是2021年下半年,接连不断的房企暴雷事件,一再的引爆舆论关注,也让地产从业人士再次感叹,龙头房企已经撑不住了,行业的未来何在,惶惶不可终日。那么地产行业的未来究竟如何?地产家居精装修市场的机会?
  
  本文整体分为宏观背景与精装市场篇。
  
  宏观背景篇
  
  地产行业整体回归常态化,走向健康发展良性循环道路
  
  长远来看,中国城镇化空间尚在,地产行业仍有机会,地产商缩表阵痛之后,规模与ROE(净资产收益率)正相关的未来已至。
  
  首先,我们要跳出既有的视角,回归到房屋作为商品的本身属性上去看。在房住不炒的大前提下,房屋作为商品,回归居住属性。从客户基础的居住需求端看,当前我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,跟现在发达国家80%甚至90%,还有20个点,我们以每年增长一个点的比重来看,我们还有20年的增量空间。
  
  从近10年历程来看,截至2030年,中国预计约有2.88亿人口的新增城镇住房需求,模型估算有1亿套住房需求。市场的基本面没有变,刚性的住房需求依然是持续存在的。另外,城镇第一批商品化的住宅即2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,在居民生活水平日益提高的今天,居住环境的要求也在更新换代升级,当前改善居住条件的需求近年来也逐步显现,预计总给规模约在50亿平方米,按照套均120~130㎡估算约有4000万套以上的规模,未来将持续性的有更新乃至换代需求。
  
  基于住房需求本身的属性,国家层面各项政策也从前几年的严格控制,“一刀切”逐步从回归到相对理性。2021年底在国家发展改革委“2021-2022中国经济年会”中重提房地产支柱地位,给予业界一剂“强心针”,说明无论是从时政层面还是经济层面,房地产仍然作为国内经济的支柱产业,发挥非常稳定的作用。紧接着中央政治局召开的年底工作会议提出“满足购房者合理住房需求”“促进房地产健康发展和良性循环” ,”要求政府企业金融多方积极作为“,这舆论基调更被解读为“政策纠偏”,是房地产长效机制回归正常的宏观政策走向。同时在“因城施策”要求下,结合2021年“24城加码、7城限跌、5城财税托市”差别化的城市政策表现,预判2022年大概率热点城市可能会继续维持政策高压,但短期不会继续加码;下沉市场的三四五线城市,则有可能政策松绑甚至托底(比如“限跌令”)。
  
  商品房市场:全年总成交规模销售面积约14.3亿平方米,销售额14.7万亿元,同比增幅分别为7.3%、11.8%;商品住宅价格16183元/㎡,同比涨幅2.72%。
  
  房企拿地情况:一二线城市风险相对可控,加之本年度土地供应的明显增量,众多TOP房企回归至一二线城市积极拿地;民营房企本年度受自身限制拿地相对保守,央企国企成为拿地的主力。
  
  精装市场篇
  
  后地产时代房企转向精细化运作,政策拉动共推精装修大潮
  
  后房地产时代的竞技场,项目盈利难度加大,要求房企管理与产品精细化运作,房地产商更要转变思路,着眼于打磨产品品质,以更好的品质吸引用户留住用户,在收缩的房地产市场中分一杯羹,赢得下半场竞争门票。
  
  当前条件下,房企利润空间收窄,“精装修”不仅成为房企项目产品品质组成的核心展示部分,更成为房企利润调节器。地产市场信心普遍低迷,客户持币观望情绪浓厚,叠加疫情对售楼处到访客流影响,众多项目遭遇销售难题,开发商为实现回款,普遍变相“降价销售”;当前房企为提升项目竞争力,同时提升项目利润,通常选择以“精装修”方式最大可能调节利润,精装修的市场份额逐渐扩大;同时加之政策指导下的装配式建筑、绿色建筑相关工作实施推进,精装修项目量持续增长。
  
  规模:市场朝健康稳定方向前行,新开盘下行,精装降幅低于毛坯。2021年1-9月全国楼市开盘项目个数7371个,同比下降20%;其中精装2788个,同比下降9.4%;精装套数231.5万套,同比下降13.2%。
  
  布局:从区域市场分析,2021年1-10月华东市场为主力,精装项目有1200个,规模达到88.26万套,市场份额在38.1%;在增速方面,华中区增长最快,同比增长3.9%。
  
  渗透率:全国范围精装渗透率本年度提升约4.6个百分点;华东、华南仍为精装核心市场。
  
  城市结构:新一线、二线城市为精装楼盘主要供给市场,2021年1-9月全国占比近64%,较去年同期略有提升。新一线城市在2021年1-9月开盘规模达66.3万套,占比32.5%,其中杭州开盘量全国领先,南京、成都紧随其后。一线城市2021年1-9月开盘规模18.3万套,市场份额较去年全年下降0.2个百分点,其中除广州外,北京,上海、深圳开盘规模均有所下降。
  
  重点城市:一线城市中,北京由于多个项目限价,导致新开盘项目成本管控下精装修项目量有限,广州、上海、深圳新开盘项目多选择精装修方式提升利润率;新开盘规模TOP20城市新一线城市有12个,这些城市都是精装修市场快速发展,是本年度精装修热点供应城市。
  
  精装楼盘均价结构:本年度精装楼盘中,新一线及二线项目量增加,直接带动楼盘均价结构中间段位比例的大幅变动;2-5万元/㎡单价项目规模比例总体上涨5.7%。
  
  装标结构:2000-2999元/平米的装修标准结构增长明显,同比增幅4.6%。1000-3999元/平米为主力装修标准,市场份额接近90%。
  
  重点城市:北上广深受政策调控整体价格水平有所下调,4-6万/㎡的楼盘为目前精装项目核心价格段,8万/㎡以上高端项目市场份额明显较低。杭州、南京的精装楼盘均价集中在3万/㎡左右,成都精装楼盘价格段集中在2万/㎡左右。
  
  开发商格局:头部房企(TOP1-10开发商)依然是精装住宅市场供给主力,但TOP5房企中除碧桂园外,恒大、万科、保利及融创本年度精装开盘规模调整明显;腰部房企已经成为市场稳定的重要支柱,建发地产、新城控股本年度开盘规模同比增长分别为126.1%、79.9%。
  
  产品特点:随着精装市场需求的升级,细节化操作也在不断升级,2021年度精装修的加载包、升级包成为行业新风向标。各部品类标配横盘,非标配类的产品从今年开始更多的配到品质楼盘当中;其中新兴厨电、智能家居部品持续增长。
 

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关键词: 房地产
 
 

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